Idealista Soroti Pasar Properti Portugal dan Tekanan Regulasi di Spanyol

Sorothari – 24 Oktober 2026 | Portal properti idealista kembali menjadi sorotan setelah sejumlah laporan dan gugatan menyoroti dinamika pasar perumahan di Semenanjung Iberia. Di Portugal, analisis idealista menunjukkan sekitar satu dari delapan rumah terjual dalam waktu kurang dari tujuh hari pada kuartal ketiga tahun ini. Sementara di Spanyol, serikat pekerja Unión General de Trabajadores (UGT) melayangkan denuncia terhadap idealista dan Fotocasa ke Dirección General de Consumo karena menampilkan iklan rumah sewa sebagai hunian yang diduduki secara ilegal.

Laporan idealista yang dikutip Notícias ao Minuto menyebutkan 12 persen rumah yang diiklankan untuk dijual di Portugal pada kuartal ketiga terjual dalam tempo kurang dari sepekan. Angka itu menjadi bagian dari fenomena yang oleh portal tersebut disebut sebagai “penjualan kilat”. Selain kelompok itu, 18 persen rumah terjual antara satu minggu hingga satu bulan, 27 persen antara satu hingga tiga bulan, 37 persen antara tiga bulan hingga satu tahun, dan 6 persen bertahan di pasar lebih dari satu tahun.

Di antara ibu kota distrik dan daerah otonom yang dianalisis, Ponta Delgada menempati posisi teratas untuk penjualan tercepat dengan 16 persen properti laku di bawah tujuh hari. Posisi berikutnya diisi Aveiro dengan 15 persen, Porto 14 persen, lalu Braga, Funchal, Portalegre, dan Viana do Castelo yang masing-masing mencatat 12 persen. Guarda dan Coimbra menyusul dengan 11 persen, disusul Faro dan Vila Real 10 persen, Santarém dan Setúbal 9 persen, Viseu, Leiria, dan Bragança 8 persen, Castelo Branco dan Lisboa 7 persen, serta Évora 6 persen. Beja menjadi ibu kota dengan persentase penjualan di bawah tujuh hari paling rendah, yakni 4 persen.

Untuk horizon waktu yang lebih panjang, idealista mencatat sebagian besar properti terjual dalam rentang satu hingga tiga bulan. Portalegre memimpin dengan 43 persen, diikuti Évora 35 persen, Setúbal 34 persen, dan Braga 32 persen. Adapun pada periode tiga bulan hingga satu tahun, Santarém berada di urutan pertama dengan 48 persen, lalu Viseu 46 persen, Beja 45 persen, Leiria 44 persen, dan Lisboa 42 persen. Menurut analisis tersebut, angka-angka ini mencerminkan pasar dengan laju penyerapan pasokan yang lebih lambat.

Ketika pasar dilihat berdasarkan distrik dan pulau, Pulau São Miguel muncul sebagai wilayah dengan penjualan tercepat, dengan 19 persen properti laku dalam waktu kurang dari tujuh hari. Data ini memperkuat gambaran bahwa dinamika perumahan di Portugal tidak seragam dan sangat bergantung pada lokasi.

Gugatan UGT terhadap idealista dan Fotocasa

Di Spanyol, UGT mengajukan denuncia terhadap idealista dan Fotocasa ke Dirección General de Consumo. Serikat itu menuduh kedua portal melakukan dugaan praktik perdagangan tidak adil, iklan menyesatkan, dan pelanggaran aturan informasi konsumen dalam pengelompokan rumah yang dilabeli sebagai hunian diduduki. Menurut UGT, label seperti “ocupadas”, “ocupadas ilegalmente”, “sin posesión”, atau “no visitables” mencampurkan situasi hukum yang sebenarnya berbeda, mulai dari kontrak sewa yang masih berlaku hingga proses eksekusi hipotek.

UGT menyatakan telah melakukan pengambilan sampel menyeluruh atas iklan di kedua platform. Dalam dokumen gugatan, serikat itu menyoroti bagaimana bagian “ocupadas ilegalmente” menawarkan properti sebagai “peluang bagi investor” atau bahkan “rumah dengan bicho”. UGT juga menemukan rumah yang masuk secara bersamaan ke dalam hingga tiga kategori berbeda, seperti “ocupadas ilegalmente”, “alquiladas con inquilinos”, atau “nuda propiedad”, yang menurut mereka membingungkan konsumen soal status sebenarnya dari properti tersebut.

Titik paling sensitif dalam gugatan adalah kasus rumah dengan kontrak sewa yang masih berlaku tetapi dicap sebagai “diduduki secara ilegal”. UGT secara khusus menyebut orang lanjut usia dengan hak pakai seumur hidup dan properti yang sedang dalam proses eksekusi hipotek, situasi di mana penghuni memiliki hak hukum untuk tetap tinggal. Serikat itu menilai platform mengabaikan atau mendistorsi hak tersebut.

Selain masalah label, UGT juga menemukan data penting yang tidak akurat atau belum terverifikasi, seperti luas bangunan, jumlah kamar, lantai, atau lokasi properti. Dalam beberapa iklan, gambar yang ditampilkan bahkan tidak sesuai dengan rumah yang ditawarkan. “Bukan hanya secara hukum salah dan menyesatkan pembeli,” kata UGT, seraya menambahkan bahwa praktik tersebut juga menstigmatisasi keluarga pekerja dan rentan. Menurut serikat itu, mereka ditempatkan pada posisi seolah-olah melakukan tindak pidana ketika sebenarnya menjalankan hak yang sah untuk tetap tinggal di rumah.

UGT meminta pembukaan penyelidikan awal secara “segera” terhadap idealista dan Fotocasa. Mereka juga menuntut kedua perusahaan menjelaskan kriteria teknis dan dokumen yang diminta dari pengiklan sebelum sebuah properti dikategorikan sebagai “diduduki”. Dua permintaan lainnya adalah meneruskan penanganan perkara ke Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) dan otoritas pengawas regulasi Eropa, serta menerapkan sanksi yang dapat mengoreksi perilaku komersial tersebut.

Konteks pengawasan dan dinamika sewa

Langkah UGT muncul di tengah meningkatnya pengawasan regulator terhadap portal properti. Pada Oktober, Kementerian Hak Sosial, Konsumen, dan Agenda 2030 membuka berkas sanksi terhadap salah satu portal besar di sektor itu karena dugaan praktik perdagangan tidak adil. Ini menjadi kasus pertama yang diarahkan langsung ke platform, bukan ke pengiklan perorangan. Pelanggaran berat di bidang konsumen dapat berujung pada denda hingga 100.000 euro atau empat hingga enam kali keuntungan tidak sah yang diperoleh, sesuai teks resmi Undang-Undang Umum Perlindungan Konsumen dan Pengguna.

UGT memperingatkan dampak sosial dari praktik tersebut. Menurut serikat itu, iklan semacam ini bertujuan mendorong wacana yang membenarkan tindakan berikutnya, yakni mengusir penyewa dari rumah mereka untuk menjual properti. “Mengusir orang dari tempat tinggal mereka,” tegas UGT dalam pernyataannya.

Di sisi lain, laporan idealista juga menyoroti pergeseran pasokan sewa di Spanyol. Di kota-kota yang ditetapkan sebagai zona tekanan pasar perumahan, pasokan sewa jangka panjang menurun tajam, sementara sewa musiman yang tidak terkena batas harga semakin mendominasi. San Sebastián mencatat penurunan pasokan sewa jangka panjang hingga 52 persen dalam setahun terakhir, penurunan terbesar di antara ibu kota Spanyol. Sewa musiman di kota itu kini mencakup 62 persen dari total pasokan di idealista, bobot tertinggi di seluruh negeri.

Laporan tersebut juga menempatkan A Coruña dan Bilbao dengan penurunan pasokan sewa jangka panjang masing-masing 41 persen, diikuti Pamplona 33 persen, Vitoria 32 persen, Tarragona 31 persen, Lleida 29 persen, dan Barcelona 22 persen. Girona menjadi satu-satunya pengecualian dengan kenaikan 4 persen. Secara nasional, pasokan sewa jangka panjang turun 10 persen dalam setahun, sedangkan sewa musiman kini mencakup sepertiga pasar. Idealista menyimpulkan bahwa sewa jangka panjang turun kuat di semua ibu kota yang menerapkan kontrol harga, kecuali Girona.

Data ini menunjukkan tekanan regulasi dan dinamika pasar properti di Portugal dan Spanyol saling terkait dengan peran idealista sebagai salah satu platform acuan. Hingga saat ini, belum ada keterangan resmi dari idealista maupun Fotocasa mengenai gugatan UGT. Perkembangan lanjutan dari proses di Dirección General de Consumo dan dampaknya terhadap praktik pengiklanan properti masih akan dinantikan.